Team 1 : De Nieuwe Wijk

Dierendonckblancke Architecten
L.U.S.T. Architecten Haerynck
Vanmeirhaeghe architecten

Het vastgoedpatrimonium in beheer van de Sociale huisvestingsmaatschappijen vertegenwoordigt een aanzienlijk ontwikkelingspotentieel voor Vlaanderen. Dit potentieel schuilt in (1) het feit dat deze gronden in één hand zitten, meer bepaald eigendom zijn van de erkende maatschappijen en bijgevolg vatbaarder zijn voor directe sturing vanuit het beleid; in (2) de doorgaans goede ligging van deze wijken, grotendeels aansluitend bij en verweven met de bestaande kernen; in (3) de mogelijkheid een belangrijke ruggensteun te leveren aan de opwaardering van het bestaande patrimonium; en in (4) de marge voor verdichting en collectieve woonvormen die schuilt in het wat achterhaalde woonmodel van geschakelde laagbouw, op individuele leest geschoeid en met een overmaats publiek domein. Het ontwikkelingspotentieel van deze gronden en wijken werd onderzocht via ontwerpstudies op 5 bestaande sociale woonwijken, gevoed door intensieve workshops met private en gemeentelijke ontwikkelaars, en met vertegenwoordigers van de sociale huisvestingsmaatschappijen.

Die ontwerpstudies leveren een aantal heldere ambities en doelstellingen voor de transformatie van dit patrimonium. Ten eerste wordt gestreefd naar een verhoging van de sociale mix in de betreffende wijken door de inbreng van een belangrijk aantal marktconforme entiteiten, al dan niet ontwikkeld door de huisvestingsmaatschappij of een andere ontwikkelaar, particulier of gemeentelijk. Het principe daarbij is dat het aantal sociale woningen op zijn minst op peil blijft. Ten tweede wordt gezocht naar ruimtelijk kwalitatieve modellen die kunnen omgaan met verschillende types wijken, schalen en omgevingen. Ten derde kan geconcentreerde vervangbouw aan hogere dichtheid zorgen voor verhuisrotaties binnen de wijk wat het (energie)renovatieprogramma voor deze wijken vergemakkelijkt. Tot slot wordt er betracht de dichtheid van de bestaande wijken in totaliteit gevoelig te verhogen, mét hergebruik van de bestaande structuren en voorzieningen.

Vijf verschillende ruimtelijke strategieën (het dikke gebouw, het gebouwblok, het bouwblok, de ring, de strip) demonstreren daarbij hoe kan worden omgegaan met de diversiteit van het patrimonium van de huisvestingsmaatschappijen. Ze tonen vijf verschillende schalen van ingrepen, met telkens een andere gradatie van collectiviteit en een ander type van gemeenschappelijke voorzieningen. Ze zetten in op de specifieke kwaliteiten van stedelijke, randstedelijke en landelijk gelegen wijken, en formuleren antwoorden op een telkens andere verhouding tussen huur- en koopwoningen binnen het beschikbare patrimonium. Een eerste model (het dikke gebouw) vertrekt vanuit de logica van het gebouw zelf, waarbij een programma van co-housing wordt gekoppeld aan de zoektocht naar een maximale energieprestatie. Een tweede model (het gebouwblok) ontwikkelt een specifieke strategie van vervangbouw op fragmenten van sociale woonwijken, waarbij woonblokken ontwikkeld rond een collectieve tuin postvatten tussen het bestaande weefsel. Een derde model (het bouwblok) is stedelijk en combineert een hoge dichtheid met een maximale vermenging, zowel van types van appartementen als van functies. Het vierde model (de ring) koppelt de zoektocht naar een duidelijke identiteit voor een wijk aan het levenslang wonen in die wijk. Het vijfde en laatste model (de strip) onderzoekt op een pendellocatie een combinatie van wonen en werken in de ontwikkeling ‘per lopende meter’ van een gebouw dat beide functies kan opnemen.

Om deze visies voor de herontwikkeling van sociale woonwijken ook daadwerkelijk te realiseren biedt het bestaande beleid reeds een aantal aanzetten voor een operationeel kader: de CBO’s (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten) gaan uit van een private inbreng van gronden voor de ontwikkeling van nieuwe sociale woningen, en momenteel wordt de DB-procedure (Design and Build) opgestart waarbinnen private partners sociale woningen bouwen op versnipperde gronden die de de VMSW heeft overgenomen in het kader van de sociale lastregeling. Deze studie wil evenwel inzetten op een uitbreiding van dit instrumentarium om een sociaal en marktconform vermengd woningaanbod te realiseren, gedeeltelijk door vervangbouw, en op strategisch gekozen plaatsen binnen de wijken van de huisvestingsmaatschappijen. Op die manier kan de overheid drie vliegen in één klap slaan: de opwaardering en uitbreiding van haar gebouwd patrimonium, het aanboren van een nieuw ontwikkelingspotentieel voor de te realiseren wooneenheden zonder nieuwe open ruimte in te nemen, én een kosteloze stimulering van de bouw- en vastgoedsector.

De sociale woonwijken zijn steeds laboratoria geweest waarin nieuwe ruimtelijke modellen werden ontwikkeld en gebouwd. Ze kunnen ook nu als breekijzer dienen voor nieuwe kwalitatieve wijkmodellen waarin typologische en sociale vermenging centraal staan. Maar ze zijn tegelijk ook laboratoria voor een nieuwe ruimtelijke ordening en bouweconomie. De logica van deze sociale herontwikkeling kan een belangrijke weerklank krijgen op (clusters van) privaat terrein. Ook daar kan sterker worden ingezet op de koppeling van sociale en marktconforme woningen, waarbij de sociale last van het Grond- en Pandendecreet wordt omgevormd tot een sociale bonus.