Sociaal wonen: Uitdagingen en ambities

Binnen de gestelde context zijn er enkele uitdagingen en thema's waar ingezet kan worden. Deze thema's zijn afhankelijk van de schaalgrootte van de eventuele projecten.

Bij kleinschalige projecten, met innovatieve architectuur en focus op realisatie

Nieuwe woontypes binnen de beperkingen van oppervlakte en kost van sociale woningbouw

Er is ontwerpend onderzoek nodig naar de oppervlaktenormen voor sociale woningbouw, die herzien werden. Wat zijn de mogelijkheden en toegestane bandbreedtes in de regelgeving? Ook op het vlak van energieprestatie-eisen en hoe die met een kostenbesparende en lowtech aanpak gehaald kunnen worden, zijn nieuwe concepten nodig. Hoe kunnen we kosten sparen door andere gebouwmodellen te ontwikkelen? Twee- tot vierspanners zijn naast galerijflats de norm. Hoe kunnen vijf- tot achtspanners rond open trappenhuizen mogelijk worden binnen onze oppervlakte- en brandnormen? Ondergrondse parkeerfaciliteiten zijn voor sociale woningbouw te duur. Hoe kunnen alternatieve oplossingen worden geboden die uitgaan van fietsgebruik? Wat met fietsliften en fietsenstalling in de gestapelde woningbouw? De Vlaamse Wooncode biedt sociale huisvestingsmaatschappijen tevens de mogelijkheid om bescheiden woningen aan te bieden. Bescheiden wonen biedt ontwerpers een grotere vrijheid en geeft de sociale huisvestingsmaatschappijen de mogelijkheid om in te spelen op lokale situaties en specifieke noden. Er worden wel voorwaarden aan gekoppeld, vermits het uitbouwen van een sociaal woonaanbod de corebusiness is van sociale huisvestingsmaatschappijen. Daarom kan een maatschappij slechts ten hoogste 20 procent van haar jaarlijkse investeringsvolume aan bescheiden woonaanbod besteden. Voor jonge architecten is het een kans om kennis te maken met collectieve woningbouw en bescheiden wonen en hoe deze te combineren.

Doorheen de tijd

Verschillende woningen van sociale huisvestingsmaatschappijen staan jaren structureel leeg, in afwachting van een definitieve, grondige renovatie of van afbraak. Dat is zonde. Op niveau van de buurt zorgen ze voor irritatie bij de omwonenden, trekken ze vandalisme aan en kunnen ze uitgroeien tot kleine stads- of wijkkankers. Ook kerken en kloosters, loodsen in binnengebieden, scholen die recent door sociale huisvestingsmaatschappijen zijn aangekocht staan vaak leeg door complexe en langdurige planningsprocessen alvorens tot de definitieve herbestemming kan worden overgegaan. Ontwerpers kunnen op zoek gaan naar zinvolle invullingen die weinig investeringen vragen om de tijd te overbruggen. Zo worden enkele sociale woningen lichtjes opgeknapt om tijdelijk te worden bezet door vluchtelingen of gezinnen met een acute woonnood. Ongetwijfeld zijn ook andere tijdelijke functies en activiteiten zinvol.

Bij grootschalige projecten, op niveau van typologieontwikkeling en masterplan

Duurzame, kwalitatieve en ruimtelijk verantwoorde sociale woonwijken

Om aan de toenemende vraag naar sociale woningen tegemoet te komen en tegelijk open ruimte te vrijwaren, is een verhoging van de woningdichtheid noodzakelijk. Ook waar huisvestingsmaatschappijen kampen met verouderde woonwijken/tuinwijken en waar renovatie of vervangbouw zich opdringt, geldt dezelfde uitdaging. Een belangrijke oefening bestaat erin om binnen de bestaande grondreserves en binnen het bestaand patrimonium de meest kansrijke woonontwikkelingslocaties en de gebieden waar woonontwikkeling beter wordt afgeremd, te gaan bepalen. Welke opschaling is haalbaar zonder dat de ruimtelijke kwaliteit van woningen en publieke ruimte onder druk komt te staan? Er is vraag naar concrete oplossingen op niveau van stedenbouwkundige masterplanning en woningtypes. Voor jonge architecten ligt hier een kans om op de verschillende niveaus, van stedenbouw tot woningarchitectuur, op schaal van een wijk te kunnen werken. Ook de zorg voor het erfgoed van de sociale woningbouw kan hier aan de orde zijn.

Toekomstbestendig bouwen in de gestapelde woningbouw

Sociale huisvestingsmaatschappijen zijn niet alleen woningbouwers, maar ook woningbeheerders. Anders dan projectontwikkelaars die bouwen voor de verkoop, bouwen zij met het oog op verhuur en staan ze nog jaren in voor het patrimoniumbeheer. Zij kijken daardoor meer naar de lange termijn. Vandaag stellen heel wat maatschappijen vast dat de naoorlogse woningbouw onvoldoende ‘renoveerbaar’ en ‘veranderingsgericht’ is. Aanpassingen door veranderde comforteisen en nieuwe normen zijn niet mogelijk. Casco’s zijn onvoldoende geschikt om hergebruikt te worden. Omdat het niet duurzaam is om gebouwen te realiseren die slechts een levensduur kennen van 50 jaar of korter, moeten we leren toekomstbestendiger te bouwen. Anderzijds moet er een evenwicht worden gezocht binnen de financiële beperkingen van de sociale woningbouw. Betaalbaarheid bij de bouw staat op gespannen voet met een betaalbaar patrimoniumbeheer en een lange levensduur. We moeten leren uit de ervaringen van verschillende huisvestingsmaatschappijen met renovaties in gestapelde woningbouw. Het huidige bouwbudget moet intelligent worden ingezet om veranderingsgericht en aanpasbaar te bouwen.

Herbestemming naar sociale woningbouw

Heel wat huisvestingsmaatschappijen krijgen leegstaande gebouwen die hun oorspronkelijke functie hebben verloren, te koop aangeboden. Het gaat om kerken en kloosters, loodsen in binnengebieden, scholen enzovoort. Vele gebouwen hebben een architecturale erfgoedwaarde of hebben een emotionele waarde omwille van de oorspronkelijke functie die erin was ondergebracht. Behoud van de gebouwen is daarom vaak aangewezen. De bestaande gebouwen zijn echter vaak niet aangepast aan de huidige comforteisen en normen van de sociale woningbouw, waardoor een herbestemming niet altijd evident is. Er is in die zin nood aan (financieel en bouwtechnisch) haalbare herbestemmingsstrategieën. Bovendien zijn sociale huisvestingsmaatschappijen vragende partij om de oorspronkelijke functie van en activiteiten in het gebouw deels te behouden. Zo kan een kerk haar functie als ontmoetingsruimte voor de lokale gemeenschap behouden, zorgen kleinschalige economische activiteiten (bijvoorbeeld binnen de sociale economie) voor blijvende levendigheid in de wijk. Kan een slimme verweving van functies winwin-situaties opleveren door het buurtgevoel aan te wakkeren, tewerkstellingsplaatsen voor laaggeschoolden aan te bieden, het erfgoed te behouden enzovoort?